Economist redovisar den här figuren i sitt senaste nummer (27 april 2012). Det är en tankeväckande bild. Den visar att USA prismässigt nu är tillbaka ungefär på samma nivå som innan den dramatiska husbubblan började att byggas upp i mitten av 1990-talet. Men den visar också att prisuppgången i Europa efter 1995 har varit betydligt mer dramatisk än i USA (allt räknat i fasta priser). Och inte bara det. Grafen visar att prisnedgången i Europa efter finanskrisen har  varit väsentligt lugnare än i USA, möjligen med undantag för Irland.  Och inte i något av de europeiska länderna har priserna kommit ner till nivån som gällde 1995

Sverige finns inte med i Economist graf. Men jag har lagt in värdet (250) för den reala prisutvecklingen för småhus  i  Sverige vid utgången av 2011 (1995=100). Med andra ord har de reala priserna för småhus i Sverige gått upp med 150% sedan 1995, i runda tal med 10% per år. Och hade jag ritat in linjen för ”Sverige” mellan 1995 och 2011 hade den varit ganska rak. Sverige har inte känt av prissänkningar på småhusmarknaden på samma sätt som gäller för de flesta andra länder. De svenska priserna har mer eller mindre konstant gått uppåt.  Det framgår av den andra grafen (som jag hämtat från bloggen flutetankar, läs mer här). Klicka för större bild.

Det finns en mer djupliggande problematik bakom dessa grafer (och andra som jag har visat i andra sammanhang, bland annat här). För den som studerar ett mycket långt tidsperspektiv för USA, låt oss säga perioden från 1900 fram till idag, framstår det som klart att det är de senaste 15-20 åren som är unika.  USA har nu, så skulle man kunna säga, återförts till ordningen. En ständig prisuppgång av det slag som vi haft i många länder under de senaste 2-3 decennierna och som nästan har garanterat fastighetsägaren att bli smått förmögen, och att  i praktiken bo gratis, är inte vad som gällt historiskt, i vart fall inte under de senaste 100 åren om vi talar om USA. Och med den kunskapen ligger det nära tillhands att fråga sig om vi inte kan räkna med att de bubblor i småhus och bostadsrätter som har byggts upp också i Europa, och som uppenbarligen ännu inte spruckit i alla länder (och det inkluderar alltså Sverige), kommer, precis som i USA, att spricka och priserna justeras ner till nivåer som mer följer den långsiktiga trenden (som i västländerna handlar om en real prisökning på kanske 1 procent per år). Egentligen är det om man tänker efter ologiskt att man skall kunna utnyttja en tillgång, sitt boende i det här fallet, och ha ett högre värde i reala termer kvar efter utnyttjandet. Att det kan vara så på vissa delmarknader är en sak. Men att det gäller för ett helt land och som ett genomsnitt för alla småhus (och ganska säkert bostadsrätter) i landet är en helt annan sak. Det borde inte kunna vara så. Alla andra kapitaltillgångar man utnyttjar sjunker i värde i takt med utnyttjandet. Varför skall inte ett småhus eller en bostadsrätt också göra det, låt vara med lite längre avskrivningstider?

Har vi en småhus- och bostadsrättsbubbla i Sverige? Mitt svar blir, förmodligen. Mot den här bakgrunden borde en tillgång som på femton år har gått upp med 150% i fasta priser (och ännu mer i storstadsområdena) befinna sig  i bubbla. Om jag har rätt i det, vad kommer då att ske? Ja, det finns två vägar ut. Antingen en pyspunka, alltså en svag real prisutveckling för svenska småhus och bostadsrätter under lång tid. Eller en dramatisk korrigering som i USA, Irland och Spanien. Den första vägen kan Sverige möjligen klara av om vi som hittills sköter vår ekonomi ansvarsfullt (och slipper stora externa störningar).  Den andra vägen kan komma att bli aktuell nästa gång vi får en finansiell kris med globala dimensioner. Och det senare är inget som kan uteslutas. Tvärtom.