Frågan i rubriken är berättigad. Och svaret är inte självklart. Jag skulle vilja påstå att det inte på flera decennier har varit så osäkert med prisutvecklingen för hushållens boende som det är idag. Det är i sig ett argument för att avvakta. Men låt oss granska frågan lite närmare.

Någon gång i våras skrev jag följande (läs hela artikeln här), jag tycker att det är två högst tänkvärda bilder:

Den här grafen (Chart of the Day) visar utvecklingen för de amerikanska småhuspriserna mätt i fasta priser från 1970 fram till och med 2011. Utvecklingen är minst sagt dramatisk. Priserna är idag tillbaka på den nivå som gällde under 1980-talets första hälft, för 30 år sedan. Och lägger man det diagrammet intill Robert Shillers välkända graf (det undre diagrammet) över utvecklingen av de amerikanska huspriserna sedan 1890 och fram till subprime-krisen 2008, förstår man att småhuspriserna är tillbaka på den nivå som gällde för 60-70 år sedan, efter andra världskriget. Man kan till och med hävda att amerikanska småhus i stort sett har, när inflationen räknats bort, kostat lika mycket i över hundra år.

Med ett så långt tidsperspektiv framstår skeendet under de senaste 2-3 decennierna som en anomali. Något sådant har inte setts till någon gång tidigare efter 1890. Vi har uppenbarligen efter 1980 levt i en period där i varje fall priserna på tillgången ”småhus” har gått ur kontroll. Man kan till exempel se i Chart of the Day-grafen att en familj som köpte sitt hus (som vi för analysens skull antar var ett ”genomsnittshus”) när priserna var som högst i slutet av 1970-talet inte skulle få pengarna tillbaka om de skulle sälja idag. Det är en ganska ”enastående” utveckling” för oss som varit med under den här perioden. Det bryter mönstret. Vi har varit vana vid under senare decennier – och det gäller lika mycket för oss i Europa som för USA – att varje gång vi har sålt vårt hus eller bostadsrätt har vi tjänat pengar. Har vi bott i ”heta” områden, till exempel i storstäder, har vi tjänat mycket pengar. Man kan säga att prisfallet efter finanskraschen har återfört USA:s småhusmarknad till den gamla ordningen, att småhuspriserna inflationsjusterat i genomsnitt har legat ganska konstanta.

Som sagt, jag tycker att dessa både bilder är ganska talande. Eller uttryckt på annat sätt – det finns övertygande argument för att västvärlden under senare decennier, säg från 1960/70-talen och fram till subprime-krisen, levt i en småhusbubbla med konstlat höga priser som nu håller på att korrigeras (vilket således redan skett i USA och är på god väg på Irland och i Spanien men ännu inte i till exempel Sverige). Att det har skapats en småhusbubbla hänger i allt väsentligt samman med den ekonomiska politiken som under de senaste tre decennierna lyckats pressa ner inflationen och därmed räntorna som i sin tur, allt annat lika, pressat upp priserna på till exempel småhus/bostadsrätter.

En normal ordning för kapitaltillgångar typ småhus/bostadsrätter borde – sett som ett genomsnitt över lång tid – vara en real prisstegring kring noll där argumentet är att kapitalförslitningen genom användandet i stort sett balanseras av de underhållsåtgärder som ägaren normalt gör. Två omständigheter kan rubba principen om ”noll” i real långsiktig prisstegring. Byggnadsteknisk utveckling kan medföra att nya (eller ombyggda) fastigheter helt enkelt är bättre än äldre fastigheter (exempelvis genom förbättrad energieffektivitet), och därmed är mera värda. Med tiden borde den processen leda till att småhus/bostadsrätter genomsnittligt ökar i pris realt sett.

Den andra omständigheten har med tillgång och efterfrågan att göra. Det är en självklarhet att om efterfrågan ökar o/e tillgången minskar pressas priserna upp allt annat lika. Det är det som gör att på vissa delmarknader för småhus/bostadsrätter, inte minst storstadsmarknader, kan grundprincipen om ”noll” eller mycket låg real prisutveckling rubbas med kraftiga prisstegringar som följd.

För att sammanfatta: (1) Det finns av allt att döma starka argument för att hävda att västvärldens småhusmarknader av främst ekonomisk-politiska orsaker varit inne i en prisbubbla under de senaste 3-4 decennierna, och att den bubblan håller på att korrigeras, i vissa länder har korrigeringen redan genomförts genom att bubblan spruckit, i andra länder (inklusive Sverige) är den fortfarande ”ogjord”. (2) Det är ekonomiskt sunt, och begripligt, om den reala prisutvecklingen för kapitaltillgången småhus sett över en lång period och som ett genomsnitt för ett land följer i vilken grad investeringarna i underhåll och byggnadsteknisk utveckling balanserar förslitningen. Det är en hypotes att den genomsnittliga reala prisstegringen för ”småhusstocken” i ett land bör vara mycket låg, kanske i storleksordningen 1-2 procent per år, allt under förutsättningen att fastighets- och bostadsrättsmarknaderna fungerar utan störningar. (3) På vissa delmarknader, inte minst storstadsmarknader, kan tillgång/efterfrågan rubba det här resonemanget, men sannolikt bara för en tid.

 Skall jag köpa?

Vilken blir slutsatsen av den här argumentationen? Om jag själv idag (augusti 2012) stod i begrepp att köpa, låt oss säga, en bostadsrätt i Stockholm, hur skulle jag agera? Ja, jag skulle som läget ser inte avstå från att köpa. Det finns några argument för det trots de bistra slutsatserna av analysen. Sveriges ekonomi är stark relativt omvärlden. Köpet gäller Stockholmsmarknaden där det i innerstan finns mer efterfrågan än tillgång på bostadsrätter under överskådlig tid. Dessutom är mina löpande inkomster inte hotade (en person/familj där risken lägre inkomster är hög bör tänka sig extra noga för). Däremot skulle jag inte köpa ”första bästa”. Mera precist skulle jag köpa en bostadsrätt med hög kvalitet. Eftersom marknaden avgör vad som är hög kvalitet är det liktydigt med att köpa en lägenhet med högt pris per kvadratmeter justerat för avgiftens relativa storlek (en låg relativ avgift har större betydelse för totalkalkylen än vad de flesta människor inser). Den praktiska konsekvensen av den principen skulle bli att jag skulle köpa en kvadratmeterdyr mindre lägenhet snarare än en billigare större lägenhet. Mentalt skulle jag också försöka övertyga mig själv om att jag inte kommer att bli rik på min bostad. Har jag rätt i min analys är den tiden förbi.

Det finns bara en reservation kring det här resonemanget. Skulle den globala ekonomiska krisen bli akut i höst, skulle jag avvakta, kanske i stället hyra en lägenhet på något år eller så. Finns det några risker för en sådan akut finansiell kris? Definitivt. Grekland har ännu inte värkt ut i en reell kris vilket måste komma att ske. Och Euro-politikerna är, alldeles bortsett från Grekland, Spanien och andra krishärdar, så låsta av sina nationella förhållanden, och av hur politik i praktiken fungerar, att de mycket väl kan komma att krascha euro-projektet. För övrigt handlar det inte bara om Europa. Det finns andra potentiella krishärdar i höst (till exempel en fortsatt politisk låsning i USA efter presidentvalet som gör att politikerna inte kan komma överens om statsskuldens hantering). Dessutom hör det till den historiska erfarenheten att djupa finansiella kriser, och det är dessa man skall vara rädd för, nästan alltid kommer som en överraskning för alla (som till exempel den svenska 90-talskrisen).

Sens moral. Som läget ser ut idag är det viktigare än det varit på decennier att tänka sig noga för innan man köper en bostad. Och ju större del av köpeskillingen som finansieras med lånade pengar, desto viktigare blir det.