Den här grafen (klicka för större bild) från Chart of the Day kom idag (16 mars 2012). Den visar de amerikanska småhuspriserna mätt i fasta priser. Utvecklingen är minst sagt dramatisk. Priserna är idag tillbaka på den nivå som gällde under 1980-talets första hälft, för 30 år sedan. Och lägger man det diagrammet intill Robert Shillers välkända graf (det undre diagrammet, klicka för större bild) över utvecklingen av de amerikanska huspriserna sedan 1890, förstår man att småhuspriserna är tillbaka på den nivå som gällde för 60-70 år sedan, efter andra världskriget. Man kan till och med hävda att amerikanska småhus i stort sett har, när inflationen räknats bort, kostat lika mycket i över hundra år.

Med ett så långt tidsperspektiv framstår skeendet under de senaste 2-3 decennierna som en anomali. Något sådant har inte setts till någon gång tidigare efter 1890. Vi har uppenbarligen efter 1980 levt i en period där i varje fall priserna på tillgången ”småhus” har gått ur kontroll. Man kan till exempel se i Chart of the Day-grafen att en familj som köpte sitt hus (som vi för analysens skull antar var ett ”genomsnittshus”) när priserna var som högst i slutet av 1970-talet inte skulle få pengarna tillbaka om de skulle sälja idag. Det är en ganska ”enastående” utveckling” för oss som varit med under den här perioden. Det bryter mönstret. Vi har varit vana vid under senare decennier – och det gäller lika mycket för oss i Europa som för USA – att varje gång vi har sålt vårt hus eller bostadsrätt har vi tjänat pengar. Har vi bott i ”heta” områden, till exempel i storstäder, har vi tjänat mycket pengar. Man kan säga att prisfallet efter finanskraschen har återfört USA:s småhusmarknad till den gamla ordningen, att småhuspriserna inflationsjusterat i genomsnitt har legat ganska konstanta.

Den intressanta frågan blir då naturligtvis hur det kom sig att småhuspriserna började stiga mer än inflationen efter 1980 för att när det var som värst i början av 2000-talet löpa amok. Att det faktiskt handlade om en prisexplosion kan man statistiskt följa genom den allt mera hektiska bolånekarusellen under de här åren. De amerikanska bostadslånen ökade under några få år, från år 2000 till 2008, från nivån 15% av BNP till nivån 25%. Räknat i absoluta tal ökade bolånestocken i USA från nivån $1500 miljarder år 2000 till nivån $3500 miljarder 2008. Det är en nästan ofattbart stor ökning (jfr Sveriges BNP 2009 ca $400 miljarder).

Vad var det som hade hänt? Vad möjliggjorde den här utvecklingen? Förenklat kan man säga att det handlade om ett byte av ekonomiskt politiskt paradigm. Under Ronald Reagans tid som president, som i stort sett sammanfaller med 1980-talet, introducerades en mer marknadsorienterad ekonomisk politik i USA, jag har i ett annat sammanhang beskrivit den som ”den postmodernistiska klassiska ekonomin” (eftersom det var en modern variant av neo-klassisk ekonomi). Det finns mycket positivt att säga om den nya politiken efter 1980. Utan tvivel bidrog den till vitalisering och ökad tillväxt plus att inflationen kom under kontroll. För real sektor var paradigmskiftet en vitamininjektion.

Det var den i högsta grad också för finanssektorn. Men idag kan man se att vad som hände var också att finanssektorn steg för steg blev mer spekulativ. Avregleringarna gjorde att det kom en flod av nya finansprodukter, inte minst derivat av olika slag, och med åren kunde man se av statistiken att den amerikanska finanssektorn (liksom med viss fördröjning också finanssektorn i andra västländer) började leva ett allt mer eget liv frikopplad från ekonomin i stort. Man kunde se det bland annat genom att den konsoliderande finanssektorns vinstutveckling inte längre följde BNP-utvecklingen som den hade gjort historiskt (se graf, klicka för större bild). Man kunde till exempel också se det genom att bankanställdas löner började leva ett eget liv högt över vad personer med samma kvalifikationer fick i ersättning i icke-finansföretag.  Läs mera om ”Reaganomics” här.

En del av den alltmer spekulativa finanssektorn svarade för finansieringen av småhusmarknaden. Och där var det särskilt värdepapperiseringen som spelade en roll för att möjliggöra en allt snabbare utlåning till låga priser. För att göra en lång historia kort utvecklades på lite mer än 10 år räknat från mitten av 1990-talet, en alltmer hektiskt lånekarusell – således möjliggjord genom en allt mer frikopplad finanssektor – som slutade med ”sub prime”-kraschen 2008.

Det Chart of the Day-grafen visar är att nu har marknaden gjort sin justering. Låt vara att den blev osedvanligt våldsam och kostsam med recession och förlorade jobb i mängder (arbetslösheten i USA är fortfarande en bit över 8% mot ”normala” 4-6%)). Det reser för övrigt en helt annan fråga. Det måste ses som en av politikernas viktigaste uppgifter – kanske den viktigaste vid sidan av säkerhets- och försvarspolitiken – att skapa stabilitet i ekonomi och jobb. Utvecklingen efter 1980 antyder ett enda stort politiskt misslyckande på den punkten. Läs mera om det i It’s the stability stupid.